主楼布阵房策宽松 楼市整固后再上美联物业住宅部行政总裁 布少明

主楼布阵房策宽松 楼市整固后再上美联物业住宅部行政总裁 布少明

今年是香港回归祖国25周年,其间楼市经历房屋政策变迁及内外因素冲击,如沙士、金融海啸等事件,楼价一度大上大落。近年更受新冠疫情打击,可谓历尽颠簸,但至今依然屹立不倒,并在每一次低谷中“浴火重生”,稳步回勇,迈向另一高峰。美联楼价指数亦较回归前上升近七成。

本港住宅物业注册量同样经历了高低起伏。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,以1997年计(即以每年7月至翌年6月计算),二手住宅注册量共录约160万宗,当中有三年交投宗数超过10万宗,惟期间亦有三年宗数不足4万宗,表现非常参差。

可由历史数据中看出,二手注册宗数偏低的年份,主要集中在近10年。自回归第15年(2011/2012年)至今的11个年头,平均每年仅录约4.77万宗交投,较2003/2004至2010/2011的5年间,平均每年约9.17万宗大跌约48%,其中2015/2016年二手住宅注册量更低见约3.2万宗。个中原因不难理解,明显是由于政府实施多项收紧按揭措施,以及3D辣招压抑置业需求所致。值得一提的是,在收紧按揭及辣招下,二手交投大幅缩减,惟楼价仍持续向上,即出现所谓“乾升”的情况。

幸而特区政府于2019年放宽首置人士按揭成数的推出,回归第24年(20/21年)二手住宅物业宗数得以回升至近5.8万宗水平,创9年新高。至于今年又再进一步放宽按保的“新高成数按揭”,有助重启换楼链,但在疫情影响下,其效应尚未完全发挥。

市场预料宽松房策将延续,一旦疫情受控,两地重新通关只是时间问题,“新高成数按揭”威力将全面发挥,交投有望再升,二手住宅成交或回升到6.6万宗的较正常水平。

展望下半年,受制于疫情及封关,预期下半年一、二手成交量反弹力度有限,料下半年一手录约1.02万宗成交,较上半年升逾一倍,全年计录得约1.5万宗;至于下半年二手成交量料录约2.7万宗,较上半年升近29%,全年将录约4.8万宗。楼价方面,估计下半年在成交回升的带动下,有望“价量齐升”,相信在未通关前,全年楼价仍升约5%。

现时市场利好因素强于利淡因素,楼市正处于整固及蓄势向上之势,相信楼市及楼价有望在往后再创新高。

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